نظريه  افراز منافع:

براي طرح بحث بهتر است ابتدا اين موضوع را در آرا فقها ي اماميه واكاوي نماييم. مرحوم میرزای قمی(ره) درکتاب معروف جامع الشتات، موضوعی را آورده که می تواند با فرض ما هم پوشانی داشته باشد.

سؤال- هرگاه حمامی مشترک میان ده نفرباشد وشخصی می آید واز آن شرکا که شریک عمده از حمام هستند حمام را اجاره می کنداز قرار سالی 20تومان به شرط اینکه خود وعیال ایشان هرگاه به حمام آیند اجرت ندهند، وسه نفرکه قلیلی دارند به این اجاره راضی نمی شوند ومی گویند مابه قدرحصه مثلاً10تومان می خواهیم واجرت نمی دهیم. وحال آنکه به وجه اجاره که باآنها بناگذارده حصه اینها در20تومان یک تومان می شود ووجه اجرت حمام آمدن خود وعیال آنها هم یک تومان می شود.

مستاجر می گوید یاشما هم مثل شرکاء قبول کنید یا حصه خودرا به دیگری اجاره بدهید که در کنار من بشیند واجرت حصه شماراببرد یا خود تمام حصه را قبول کنید و یاانکه درعرض سال هر فصلی که مرغوب تر است به شماوامی گذارم که استیفای حصه خودرابکنید.

می گویند یااینکه مامی گوییم قبول کن یادرحمام راببند والا غصب خواهد بود وماراضی نیستیم. آیا سخن آنها مسموع است؟ یااجاره سایر شرکاء صحیح است؟

قبل از بیان پاسخ میرزای قمی متذکر می شویم که درفرض سؤال چند موضوع با بحث نوشتار منطبق است: اولاً؛ اجاره نوعی اجاره مشاعی است ثانیاً؛ برخی شرکاء اذن در انتفاع به مستاجر نمی دهند ثالثاً؛ مستاجر خارج از شرکای مشاعی است رابعاً؛ الزام به انتفاع زمانی ویا افراز منافع نیز از میرزای قمی (ره) سؤال شده است. به هرصورت پاسخ میرزا(ره) قابل تامل ودرنگ می نماید:

جواب:" اجاره عین مشاع به قدرحصه موجرین صحیح است. وبه سبب عدم رضای آنها باطل نمی شود و دراجاره هم حق شفعه وجودندارد، خصوصاً با این کثرت شرکاء. خصوصاً صورتی که مستاجر احاله می کند وهمه رابه آنها وامی گذارد وچون تقسیم حمام غالباً ممکن نیست به جهت لزوم ضرر و با وجود رضای مستاجر به همه این شقوق، غصب وعداوتی ومنع حقی لازم نمی آید. وتعطیل حق سایر شرکاء هم صورتی ندارد . پس حاکم شرع باید اجبارکند آن شرکای ممتنعین رابه احد شقوق. وهرگاه آنها خوداختیا ر هیچ کدام از شقوق را نکند حاکم آنچه صلاح داند انجام می دهد. وهرگاه دسترسی به حاکم نباشد عدول مومنین حسبتاً می توانند آن را اجبار کند براحدامور. وبه هرحال افراد شرکاء به سبب لحاج آنها وجهی ندارد."

مشخص است میرزای قمی (ره) جواب رادرحالتی بیان کرده که امکان تقسیم مادی نحوه استفاده از حمام برای شرکاء مشاعی وجود ندارد. والا طبیعی است که الزام به افراز وتقسیم راه حل مناسب برای مستاجر یامالک مشاعی می باشد. نکته جالب درپاسخ بالا این است که مرحوم میرزا نه تنها اجبار والزام حاکم را به احدی از شقوق جایز دانسته، معتقداست که درصورت عدم انتخاب، نظرحاکم برطرفین تحمیل می شود وبالا تراز آن عدول مومنین نیز از باب امور حسبی می توانند الزام به احدی ازشقوق نمایند. دیدیم که درفرض سؤال یکی ازپیشنهادات مستاجر استفاده  زماني از حمام درهر فصل سال که مرغوب تر است، بود و این فرض همان افراز منافع ویا افراز زمانی منافع در جایی که امکان افراز مادی نیست، می باشد.

 همين طور فقيه بزرگوار الشيخ الاصفهاني در كتاب الاجاره (متوفي 1361هجري) مطالبي را در ذيل اجاره مشاع مي آورد كه با بحث افراز منافع مي تواند تطبيق گردد در عين حالي كه ايشان به مطلب دقيقي در افراز منافع اشاره مي كنند:

"لا اشكال في اجاره المشاع كبيعه و غيره من العقود، غايه الامر ان استيفا المنافع لابد من ان يكون باذن الشريك كما في البيع ايضا و لا يخفي آن اشاعه المنافع ليست بعين اشاعه العين و الا انحصرت قسمتها بقسمه العين فلا تنقسم منافع الدار الا بقسمه الدار نصفين بل اشاعتها بملاحظه نفسها و ان كانت لاشاعه فيها الا بلحاظ كونها من شوون العين و حيثياتها الوجوديه،  و بهذه الاضافه تمتاز عن الكلي الذي لا اشاعه فيه و الوجه فيما ذكر ان بعض العيان المشاعه التي لا تقبل القسمه الخارجيه تكون منافعها مشاعه قابله القسمه فلو كانتاشاعتها بعين اشاعه العين لكانت قسمتها بعين قسمه العين، و اذ ليست القسمه الا افراز المشاع و تعيين اللامتعين، فلا معني للقسمه مع عدم الاشاعه و هذا كالدابه ازا استاجرها اثنان بالاشتراك، فان ركوبها قابل للقسمه بالمده او بالفرسخ مع انها لا تقبل القسمه، فيعلم ان اشاعه المنافع باعتبار نفسها لا بعين الاشاعه العين، و حينئذ فكما يمكن تنصيف سكني الدار بتنصيف ادار كذلك بتنصيف مده الاجاره."

مرور  عبارات فقهي اين دو فقيه بزرگ و همين طور مباحثي كه مرحوم سيد در ذيل استيجار مشاع بيان نموده اند به صراحت نظريه افراز منافع را از منظر فقهي بيان مي نمايد. نكته دقيقي كه مرحوم اصفهاني بيان داشته اين كه در افراز منافع هيچ گاه عدم قابليت افراز مطرح نخواهد شد چرا كه  منافع در بردار  زماني مفهوم مي يابد  و از اين رو با تقسيم بازه زماني همواره  قابل تقسيم مي باشد. بخلاف اعيان كه بعضي اوقات به دلايلي، غير قابل افراز و تقسيم مي باشد.

كته ديگر در خصوص افراز منافع اين كه در صورت عدم حصول توافق براي زمان استفاده نيز مي توان از راهكار قرعه استفاده نمود كما اين كه همين حرف را مرحوم سيد در مورد جايي كه دو مستاجر درباره استفاده از مورد اجاره به توافق نمي رسند(مساله 18 از فصل سوم كتاب اجاره) بيان نموده است.

از نظريه پيش گفته مي توانيم در بحث حقوقي بهره برداري نماييم. به اين سان كه اگر ملك مشاعي از طرف احدي از شركا به اجاره داده شود و ساير شركا به تسليم آن به مستاجر رضايت ندهند، مستاجر اين حق را در كنار حق فسخ در فرض جهل به اشاعه، خواهد داشت كه دعوايي به طرفيت شركاي مشاعي با خواسته ي افراز منافع و الزام شركاء  به  آن،  در محضر دادگاه مطرح نمايد – برخلاف افراز منافع كه اين مساله با عنايت به قانون نحوه افراز بايستي از ثبت محل پي گيري شود- و از داگاه بخواهد كه با تقسيم منافع ملك متنازع فيه در بازه زماني نظر همه شركا و خواهان دعوا را تامين نمايد. وهيچ گاه ايراد عدم قابليت افراز در اين مورد مطرح نمي گردد. به هر صورت به نظر مي رسد./.